前回は、住宅ローンの変動金利が上がり始めたからといって、NISAでの運用と住宅ローン繰上げ返済どちらを優先すべきかを考えるのではなく、まずは、最大のリスクである金利上昇に備えるため、変動金利を固定金利に借換えることを優先すべきと書きました。
固定金利に換えてしまえば、借入金利が一定額に決まるので、繰上げ返済の効果（利回り換算）と資産運用の利回りを比較して、資産運用の利回りが高ければ繰上げ返済しない方を選び、低ければ繰上げ返済をすれば良いという結論になります。
具体的に確認してみましょう。
- 借入金額：3,000万円
- 返済期間：35年
- 繰上返済時期：返済開始後10年
- 繰上返済額：約200万円（初めての繰上返済）
（出所：一般財団法人住宅金融普及協会）
期間短縮型は、現在の返済額が大きな負担ではなく、早く返済を終えたい場合に効果的ですが、お勧めしません。
この場合、毎月の返済額が軽減されませんので、毎月の支払い負担は変わりません。
返済した分手元資金が少なくなっているので、もし、教育費など大きな資金が必要になった時に、教育ローンを利用しなくてはならない場合もあります。
教育ローンは住宅ローン金利より高いので、住宅ローンを返済してもより金利の高い教育ローンを借りたのでは意味がありません。
期間短縮型を選ぶ人は、もう教育資金、医療費、老後の生活費など心配のない、手元資金に余裕がある人が選択すべきかと思います。
その点、返済額軽減型は、毎月の返済が減るので、その分、毎月余裕資金が生まれます。
一旦一括返済をしても、これを毎月貯めておけば、手元資金に余裕が生まれるので、教育費などのイベントにも対応できます。
では、返済額軽減型を選択した場合、そもそも一括返済が得なのか、一括返済せず、運用をした方が得なのかどちらでしょうか。
表の通り、適用金利（借入金利）の条件によって、繰上げ返済した場合の利回り換算率が異なるので、例えば、2.0%の適用金利で確認してみましょう。
利息軽減額が残り25年間で54.3万円ですから、単純に25年で割ると、1年あたり軽減額が2.2万円になります。
200万円返済して、年あたり2.2万円の軽減になるので、（2.2／200）✖️100%=1.1% 利回り換算で1.1%の効果になります。
借入金利は固定金利なので、25年間毎年1.1%の効果が確定します。
次に運用の方を考えてみます。
返済を予定している200万円を運用して、毎年、この25年間1.1%を超える運用利回りが出せるのなら、わざわざ手元資金を窮してまで、繰上げ返済する必要ありません。
資産運用に回せば良いのです。
例えば、期間25年2%の安全な会社の社債が出たとしましょう。
この会社が潰れない限り、25年間2%（税引き後1.8%）の金利は保証されるので、200万円を運用に回せば、ローン一括返済するより、1.8%-1.1%=0.7% 資金効率が良くなります。
この場合、住宅担保に低利の資金を借りて、運用に回しているのと同じことであり、人のふんどしでお金を増やすという効率の良いお金の増やし方をしているのです。
ただし、ここで注意が必要です。
200万円で年1.1%を超える運用をしなければ、逆に効率が悪くなります。
例えば200万円で元本を毀損してしまっては元も子もありません。
全て株式で運用するといったリスクの高い運用というよりは、バランスファンドなどの安全なポートフォリオで運用した方が良いと思います。
そしてNISAで運用すれば、債券の運用のように税金を払う必要もないので、より資金効率が良くなります。
まとめです。
NISAを利用して行きたければ、まずは、変動金利のローンを固定金利に換えることです。
次に、繰上げ返済の効果（利回り換算）と資産運用の利回りを比較して、資産運用の利回りが高ければ繰上げ返済しない方を選び、低ければ繰上げ返済をすれば良いということです。
ただし、金利条件や残りの返済期間など人それぞれ条件によってお得かどうか変わってきますので、個別で検証が必要です。
ご注意下さい。
